我最近重新讀了傅高義的《鄧小平時(shí)代》，深感我們這個(gè)老國(guó)家的不容易，很多人之所以那么懷念他，不是因?yàn)猷囂岢隽耸裁锤呱畹男吕碚摚?/span>
而在于他擱置了很多容易產(chǎn)生爭(zhēng)論的問(wèn)題，傾盡全力把經(jīng)濟(jì)搞起來(lái)，并認(rèn)為這才是最關(guān)鍵的立國(guó)之本。
結(jié)果證明他是對(duì)的。
過(guò)去40年算得上是好時(shí)代，從1980年到2019年，GDP平均增速是9.5%，其中有14年增速超過(guò)10%，1984年、1992年、2007年的增速都超過(guò)了14%，
從2015年開(kāi)始進(jìn)入了“6”時(shí)代，增速?gòu)?.91%降到了6.1%，今年因?yàn)榍闆r太特殊，結(jié)果自然也不能太樂(lè)觀。
增速降低當(dāng)然有基數(shù)越來(lái)越大的因素，但客觀上得承認(rèn)，那個(gè)最好掙錢、全民財(cái)富大增長(zhǎng)的時(shí)代正在遠(yuǎn)去，雖然那時(shí)候問(wèn)題也不少，但你會(huì)越來(lái)越懷念它。
現(xiàn)在，6億人月收入不到1000元和城鎮(zhèn)家庭戶均資產(chǎn)327萬(wàn)，可能都是現(xiàn)實(shí)。
貧富分化逐漸加速，雖然大家財(cái)富積累的方式不同，但對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，基本離不開(kāi)的就是買房。過(guò)去這些年，十年十倍的房?jī)r(jià)還真不是開(kāi)玩笑，前些年還曾有過(guò)論戰(zhàn)，
結(jié)果看空房?jī)r(jià)的謝國(guó)忠一派慘敗，而聽(tīng)了他們的話堅(jiān)定不買房的人在這些年也錯(cuò)過(guò)了一個(gè)財(cái)富增值的周期。
現(xiàn)在又到了一個(gè)十字路口，看多的人還在瘋狂買房，看空的人也在找各種證據(jù)論證房?jī)r(jià)即將下跌。比如最近傳的很火的“斷供潮”。
真相是這樣的嗎？
那就得看看這些說(shuō)法的來(lái)源。他們所依據(jù)的，是阿里法拍房的數(shù)據(jù)，“2017年該平臺(tái)的拍賣房只有9000套，2018年是2萬(wàn)套，2019年飆升至50萬(wàn)套，
今年7月初已超過(guò)118萬(wàn)套”。
所以結(jié)論是，兩年半時(shí)間，阿里平臺(tái)上全國(guó)法拍房的掛牌量漲了128倍，所以斷供潮來(lái)了。
這么說(shuō)的人呢，缺少常識(shí)。
1.羅馬不是一天建成的，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的各種數(shù)據(jù)也不是一天堆起來(lái)的。阿里法拍房平臺(tái)是2012年開(kāi)始試點(diǎn)的，最早接入的是浙江省法院系統(tǒng)，之后逐步擴(kuò)大，
2014年法院入駐數(shù)量達(dá)到了500多家，2017年達(dá)到了2000多家，現(xiàn)在是3400多家。
也就是說(shuō)，2017年9000多套法拍房是2000多家法院貢獻(xiàn)的，現(xiàn)在118萬(wàn)套法拍房來(lái)自于3400多家法院。
2.你可能會(huì)說(shuō)，這個(gè)數(shù)量增長(zhǎng)也很可怕啊，這里還有個(gè)誤解，這118萬(wàn)套法拍房是這么多法院、8年來(lái)積累的數(shù)量，同期的存量房超過(guò)300億平米，按戶均面積100平米算，
118萬(wàn)套法拍房的占比0.39%，還屬正常范圍。
3.而且法拍房的來(lái)源除了按揭違約，更大量的是民間借貸違約，這兩年法拍房數(shù)量增加，大部分原因是債務(wù)問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)下行，收入下滑，流動(dòng)性變差，糾紛增加，
老板就會(huì)拿房子抵債。
很多人看了很慌，其實(shí)稍了解銀行業(yè)務(wù)就知道這個(gè)假得離譜，多數(shù)銀行的一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，貸款用戶數(shù)量過(guò)千都不易，一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)斷供1.3萬(wàn)，
那房貸用戶得接近百萬(wàn)戶了，戶均貸款100萬(wàn)，這一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)房貸1萬(wàn)億，2019年全國(guó)房貸余額44萬(wàn)億，沒(méi)哪個(gè)銀行的單一網(wǎng)點(diǎn)能干到這個(gè)規(guī)模。
為啥這些夸張的信息會(huì)有人制造、有人傳播呢？
因?yàn)榕瓮績(jī)r(jià)大跌的人太多了！
尤其是普通人家的年輕人，想要上車太難了，即便是頂級(jí)名校的金融博士，現(xiàn)在在房?jī)r(jià)面前也是無(wú)可奈何，以前湊夠六個(gè)錢包還能湊夠首付，現(xiàn)在對(duì)于大城市的普通人來(lái)說(shuō)，
六個(gè)錢包真不夠了。
大家都知道，人會(huì)陷入信息繭房的困境，我們會(huì)習(xí)慣性地被自己的興趣、觀點(diǎn)所引導(dǎo)，尋找支持自己觀點(diǎn)的信息，尤其是現(xiàn)在各種信息平臺(tái)強(qiáng)化“興趣推薦”，
如果你認(rèn)定斷供潮存在，房?jī)r(jià)會(huì)大跌，那會(huì)有越來(lái)越多的類似信息會(huì)推薦給你，強(qiáng)化你的認(rèn)知，很多人的生活就此被改變了。
所以，在每個(gè)十字路口，了解真相、趨勢(shì)最關(guān)鍵，像房?jī)r(jià)，我們都承認(rèn)地價(jià)占了很大部分成本，買地在賣房之前，你完全可以通過(guò)觀察地價(jià)看出未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)大趨勢(shì)。
如果你留意過(guò)去半年一些熱點(diǎn)城市的賣地情況，只有有一個(gè)印象：土地賣瘋了！
最近幾年賣地最多的杭州，半年賣地收入1564億，土地均價(jià)比去年增加了27.8%；
北京2019年全年賣地1699億，今年上半年賣了1144億，而且土地的均價(jià)增長(zhǎng)了71.6%；
珠三角的熱點(diǎn)城市廣州、佛山、東莞土地均價(jià)上漲幅度都超過(guò)40%；
全國(guó)房?jī)r(jià)冠軍城市深圳，土地均價(jià)漲幅9.8% ……
很多人看完可能覺(jué)得有點(diǎn)疑惑，土地價(jià)格怎么上漲這么多？房?jī)r(jià)也要跟著一起漲這么多？
這里面有幾個(gè)問(wèn)題需要解釋的：
1. 這里的土地包含多種用途，有住宅也有商業(yè)和工業(yè)用地，當(dāng)然最貴的就是住宅用地，一般來(lái)說(shuō)，住宅用地面積占比43%，但是出讓金的占比達(dá)到88%，
如果住宅土地供應(yīng)占比高，均價(jià)自然就上去了；
2.增速較大的城市，像北京，去年有很多土地位置比較遠(yuǎn)，而且很多是“兩限房”的土地，所以價(jià)格上不去，而今年的很多地塊位置好，而且沒(méi)限制，
所以價(jià)格蹭蹭就上去了，上半年樓面價(jià)前五的地塊，全部來(lái)自北京。
全國(guó)平均算下來(lái)，上半年樓面價(jià)同比漲16%！這個(gè)幅度很驚人。
土地價(jià)格會(huì)怎樣影響房?jī)r(jià)呢？
這就涉及一個(gè)概念，叫“地價(jià)房?jī)r(jià)比”，顧名思義就是看地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比。
這個(gè)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)差別很大：
有些官方研究機(jī)構(gòu)的結(jié)論是地價(jià)在房?jī)r(jià)中占比23%，也就是說(shuō)，地產(chǎn)商拿了大頭，房?jī)r(jià)約為地價(jià)的4.34倍；
地產(chǎn)商則紛紛表態(tài)地價(jià)占比在50%之間，言外之意就是“利潤(rùn)大頭他們沒(méi)拿”，房?jī)r(jià)約為地價(jià)的2倍；
好在現(xiàn)在各種數(shù)據(jù)的透明度比較高，地價(jià)房?jī)r(jià)比的均值差不多是34%，也就是房?jī)r(jià)約為地價(jià)的3倍。
像前面的北京分鐘寺的地王，樓面價(jià)76168元，幾年后的房?jī)r(jià)自己估算吧。
當(dāng)然這些地王肯定不是普通人的菜，但是房?jī)r(jià)有點(diǎn)“一人得道雞犬升天”的意思，區(qū)域新龍頭的價(jià)格會(huì)不同程度拉動(dòng)周邊存量房的價(jià)格，如果地價(jià)普漲，
還盼著房?jī)r(jià)價(jià)格回落，還是挺難的。
現(xiàn)在通過(guò)一些事情已經(jīng)能看出這種趨勢(shì)了：
疫情嚴(yán)重，但是很多城市放松調(diào)控的努力都是一日游的政策，所以高層對(duì)房?jī)r(jià)的大方針不會(huì)變；
1.上半年累計(jì)調(diào)控措施出臺(tái)了304條，歷史最多，因?yàn)樨泿艑捤桑A(yù)計(jì)調(diào)控措施會(huì)更為嚴(yán)格；
2.調(diào)控增加是因?yàn)闊岫却笤觯心芰Φ娜硕荚趽尫浚盁o(wú)腦搖”、“萬(wàn)人搖”之類新聞少數(shù)是中介和地產(chǎn)商炒作，但老百姓的買房熱情不用懷疑。
在上半年兩個(gè)月基本沒(méi)干活的情況下，top50的房地產(chǎn)公司總銷量和去年同期基本持平。
說(shuō)了這么多，具體的建議是什么呢？
很簡(jiǎn)單，對(duì)于有能力的人來(lái)說(shuō)，比如有錢不知道怎么投資的人，比如那些在熱點(diǎn)城市打拼的“邊緣剛需人群”，可能目前資金差一點(diǎn)或者對(duì)于還貸壓力比較畏懼的人群，
如果竭盡全力可以保證生活可以繼續(xù)，那現(xiàn)在的窗口期是值得珍惜的。
理由除了上面說(shuō)的地價(jià)，還有一些其他的因素：
1.像余額寶收益都跌的沒(méi)法看了，背后原因就是錢多了，央行三度降準(zhǔn)、LPR兩度下調(diào)，房貸利率會(huì)趨勢(shì)性下移，前些日子討論“房貸換錨”的話題很火，
大家還很猶豫怎么操作，但實(shí)際上很多銀行的實(shí)操里都是默認(rèn)直接換了；
2.上半年房子賣得火，也是有原因的，像很多地方允許企業(yè)賣地延期或者分期繳納土地款，放寬了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，有些地方完成25%以上投資即可申請(qǐng)預(yù)售；
3.有的城市推出了購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、人才補(bǔ)貼政策，簡(jiǎn)單粗暴有效……
很多人對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)值趨勢(shì)存疑，買房虧損的報(bào)道也不少，這就真需要分分地方了。
短期來(lái)看，上半年的熱潮中不為所動(dòng)的城市是需要多看少動(dòng)的，他們的特點(diǎn)是房?jī)r(jià)還在跌、地價(jià)也在跌，典型代表就是山東雙子星，青島和濟(jì)南。
但多數(shù)有活力的一二三線城市里，房地產(chǎn)仍舊是最穩(wěn)健的資產(chǎn)，十年十倍的日子沒(méi)有了，但是保證每年3-6%的穩(wěn)健收益還是沒(méi)問(wèn)題的，
尤其是中國(guó)的房子還有一些額外的權(quán)利，比如教育，比如金融，各大銀行力推的信用貸成本不低，多數(shù)都超過(guò)了15%，如果是房產(chǎn)抵押，現(xiàn)在成本不到6%，
對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，算得上是最便宜的負(fù)債了。
其實(shí)縱觀各種資產(chǎn)增值方案，最主流的就是三類：
1、提升個(gè)人估值，依靠能力變現(xiàn)；
2、金融資產(chǎn)增值；
3、房產(chǎn)增值；
對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，過(guò)去30年，買房是最容易的致富渠道，未來(lái)，這也將是最穩(wěn)健的財(cái)富保值手段。
只是這個(gè)渠道對(duì)不少人已經(jīng)關(guān)閉了，對(duì)于那些還有條件的人來(lái)說(shuō)，值得努力一下。
